La cultura de compra de vivienda como mecanismo principal de ahorro sigue muy presente en nuestro país y a pesar de que las nuevas generaciones tienen otros patrones de consumo más temporales, se seguirá manteniendo mientras no se interiorice la idea de que existen otras formas de ahorro más liquidas y fiscalmente más eficientes como son los fondos de inversión.
El problema real al que nos enfrentamos cuando hacemos un análisis del mercado inmobiliario es que los salarios han crecido muy por debajo del incremento de precios de la vivienda por la fuerte demanda, junto con que los precios vuelven a estar disparados y que el techo no parece que vaya a llegar pronto. En este sentido, ya veremos si el endurecimiento de las condiciones de los crédito hipotecarios que se empiezan a imponer tras la subida de los tipos de interés, logran frenar los altos precios de la vivienda en España.
¿Cómo tributan los inmuebles frente a los fondos de inversión?
Desde el punto de vista impositivo, la compra de residencial tiene unas cargas muy elevadas. A modo de ejemplo, para comprar una vivienda nueva hay que hacer frente al 10% de IVA, eso, en una vivienda de 500.000 euros son 50.000 euros. Si nos vamos a una vivienda de segunda mano no tendremos IVA pero sí, ITP (impuesto de transmisiones patrimoniales) que en una ciudad como Madrid es un 6%, además anualmente tanto si es vivienda nueva como si es de segunda mano, nos corresponde pagar como propietarios el IBI (impuesto de bienes inmuebles), más otras tasas como la de residuos, etc.
En el caso de los fondos de inversión como vehículo de inversión, no hay tributos de entrada y disponemos de la gran ventaja de poder movernos libremente a través de traspasos de unos a otros sin peaje fiscal, incluso entre productos de distintas entidades financieras. Solo tributaremos por rendimientos generados como ganancia o pérdida patrimonial en la base imponible del ahorro en caso de reembolso del capital.
¿Es el inmobiliario un activo refugio frente a la inflación?
Actualmente, los tipos de interés, tras un largo periodo, bajos o en negativo, han comenzado a subir, un hecho que previsiblemente complicará la situación por la que atraviesa el mercado inmobiliario si los precios de los inmuebles no se relajan. La situación de la economía y la evolución de los precios en los últimos años han provocado que la demanda se encuentre muy saturada y la oferta muy limitada.
Sin embargo, los precios del inmobiliario no suben de forma permanente tal y como nos pueda parecer. También sufren caídas importantes y sobre todo más duraderas. Un ejemplo de esto, puede ser el descenso que sufrieron los precios en el sector inmobiliario en el 2008 que se prolongó hasta el 2014, momento en el que comenzaron a recuperarse (ver gráfico, fuente: INE).
La inversión inmobiliaria nos puede parecer un buen refugio ante la inflación, pero si el sector se paraliza por la subida de tipos de interés, el freno en el crédito, o el incremento de costes para los promotores, también por ende puede sufrir una merma importante en su dinamismo de crecimiento.
La ventaja de la liquidez en la inversión financiera
Uno de los aspectos más interesantes, de la inversión financiera frente al inmobiliario es el factor de la liquidez. Si invertimos en un fondo de inversión o una cartera de fondos, podremos disponer de nuestro dinero en cualquier momento, según el valor liquidativo (su precio) y el factor de liquidación, de media entre 3 y 5 días para disponer del dinero, con lo que nos permite gozar de una enorme agilidad en el caso de necesidad del capital.
Sin embargo, en el inmobiliario obtener esa liquidez supone un proceso mucho más complejo y lento ya que conseguirla dependerá del tiempo que se tarde en vender el activo. Esta situación genera un estado de iliquidez que puede alargarse durante varios meses o incluso años según la coyuntura del mercado en el momento que se desee materializar la operación.
Otro inconveniente adicional que presenta la inversión inmobiliaria y que normalmente no se contempla al adquirir un inmueble para obtener una rentabilidad mediante arrendamiento, son los costes de gestión y mantenimiento que ocasiona la propiedad de un inmueble.
Invertir de forma diversificada con los fondos de inversión
La diversificación que permiten los fondos de inversión, es, a su vez, un respaldo para no depender de la evolución de un solo activo como es el caso del inmobiliario. Los fondos tienen entre sus subyacentes un gran número de compañías, con sectores, regiones y divisas entre otros, que lo hacen mucho más versátil en una inversión a largo plazo.
Por ello, la inversión inmobiliaria es un nicho de inversión alternativo que puede resultar interesante como complemento a la inversión financiera, pero no debería ser ni mucho menos sustitutivo y menos en momentos de fuerte volatilidad de los mercados y cambio de ciclo económico. Una buena planificación patrimonial a través de un correcto asesoramiento financiero, nos permitirá dilucidar las ventajas de las que gozan los fondos de inversión y sus resultados de rentabilidad en el largo plazo.
Autor: Carlos LLaca, director de Desarrollo de Negocio
